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无锡鑫辉创钢业有限公司是一家专业从事合金钢钢板生产及销售的厂家，主要生产及经销高压锅炉板、国产及进口耐磨板、压力容器板、桥梁板、耐候板、低温钢板等合金钢板，并致力于发展成为合金材料行业的大型企业集团。

公司成立于2006年，总设计生产能力年生产7200吨。 公司拥有*的设备：2吨，5吨，10吨中频熔炼炉；200kg，500kg，1000kg三台真空感应炉；中高温热处理电炉等设备。检测设备包括：炉前直读光谱仪，分光光度仪，化学分析实验室、机械性能实验室（内有*试验机、硬度试验机）、金相实验室、超声波无损检测等。

经过多年的努力，已经完备了从熔炼、轧钢、 拉拔、热处理到成材全过程的生产工艺及完善的检测设备。规模化的生产，集约化的管理，以及持续不懈的研发和创新使本公司产品保持着*的生命力。目前公司产品的销售在国内电热合金市场上位于前列，2009年初公司成立了外贸部，产品现已远销到中东，欧美市场。

国产及进口合金钢系列：12Cr1MoV(G)、13CrMo44(A335P12（K11562、STFA22、15CrMo、P11、1.25Cr0.5Mo，T11)、10CrMo910(A335P22、K21590、12Cr2Mo、STFA24，STPA24,STBA24)、A335P5、(K41545、STFA25、STBA25、STPA25、Cr5Mo)、A335P9、(S50400、Cr9Mo、STPA26,STBA26,STFA26)、A335P91(K91560,T91,SA213T91,10Cr9Mo1VNb)、WB36(15NiCuMoNB5)、钢研102(R102、12Cr2MoWVTiB)等

国产及进口耐磨板系列：NM360、NM400、NM450、NM500、NR360、NR400，B-HARD360、B-HARD400、B-HARD450、HARDOX400、HARDOX450、HARDOX500、SB-50、SB-45，XAR400、XAR450、XAR500、XAR600。

7月12日的第四次挂牌，出让条件再次简化，无锡12Cr1MoV钢板现货库存供应无需再打包商服用地出让，但增加了在用地范围内提供1.2万平方米住房由单位按3500元/平方米价格回购的条件。终，8月13日，华润置地以约25.95亿元的挂牌起始价将该地块收入囊中，折合楼面价约1.59万元/平方米，低于前两次的挂牌价。

与去年10月份凤凰路地块一期多达15家企业报价的热闹场面形成鲜明对比，广州土拍市场发出低温警报——房企的参与积极性不高，地块溢价空间正在收窄。

距离广州1800多公里，8月10日，山西太原八宗原被认为有望拍出“地王”的土地全部流拍。同一天，杭州临安区的三宗住宅用地，均以*成交，地价对应的保本房价与周边新房价格基本持平。半个多月之前，上海挂牌一宗位于杨浦区内环内的宅地，因无一家房企报名，成为今年上海首宗市中心流拍土地。

中信建投证券发布的一份报告数据显示，今年前7个月，300城总流拍宗数达到258宗，流拍率约6%，其中一线城市的流拍率甚至在二季度创下17%的值。而上一轮土拍周期较为低迷的2014年，平均流拍率也仅是4%。

一家大型房企广深区域的投拓负责人告诉经济观察报，四大一线城市中，深圳的土地流拍较少。原因主要在于这几年房企纷纷进军深圳，深圳的商业用地和住宅用地本身供应量就不多，一旦在公开市场挂牌，还未在深圳布局项目的房企大多会去报名。

融资收紧限制住企业

中国指数研究院统计数据显示，今年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5亿平方米，同比增长30.4%。一二线城市的宅地推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市则同比增长32.9%。

这与2014年土地流拍潮的爆发截然不同。中信建投证券的报告指出，2014年土地流拍率高主要有两个原因，一是土地供应力度减少，二是销售市场低迷。但今年3月以来，新推出的宅地同比持续增长, 销售市场稳定。

在上述大型房企广深区域的投拓负责人看来，房企拿地趋于谨慎，首要原因在于融资环境的收紧。

2014-2016年间，采取与金融机构联手的方式，“曲线”解决拿地的资金问题，这是大部分中小房企的做法。比如，2016年，龙光地产以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区的一块“地王”，其背后的合作伙伴包括浙商银行和平安大华基金。此前龙光地产也曾在深圳分别拿下白石龙和红山“地王”，均是与平安大华基金合作。

不过，从去年开始，房企的融资渠道正在全面收紧。一方面，银行对房企信贷申请的门槛和监管进一步收紧，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。

按照中信建投证券提供的数据，今年前6个月，房企开发资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款占比同比下降7.9%，以销售回款为主的其他资金项占比同比增长6.1%。

另一方面，伴随着不得将信托资金违规投向房地产领域的规定，以委托贷款、信托为代表的房地产非标融资正在减少。

与此同时，很多城市的土地进场门槛也愈来愈高。以深圳为例，近期出让的土地大部分要从签订《成交确认书》之日起5个工作日内一次性付清土地款。部分可以选择分期付款的，也要自合同生效之日起15个工作日内付清不低于成交总价50%的价款，余款1年内不计利息付清。

上述大型房企广深区域的投拓负责人透露，现在拿地基本都是自有资金为主，资金的难题限制了很多房企。

“地价决定了项目的安全边际”

除了资金难题之外，利润率通常是房企拿地时，全盘谋划后较为看重的一个因素。

“地价决定了项目的安全边际，这是拿地时一般会考虑的*关。”一家以开发中式豪宅闻名的房企投资发展部人士说，每次获取招拍挂信息之后，他所在的部门都会先完成地块简报，并针对地块进行勘测，公司营销部相关人员同步完成市调报告。根据调查的信息制作出一份地块初步筛选表格，判断是否启动，如若启动，该地块会立项。“拿地之前，我们都要进行一番测算，预判未来地块上需要开发什么产品、定什么价位、收益率大概多少。”他说。

一名曾在一线房企从事过投资、市场研究工作的专业人士给出了更详细的测算方式，房企一般采用假设开发法对地块进行利润推算。所谓假设开发法，就是按照地块周边房价倒算回地价，成本测算中通常会考虑土地价格、建安成本和税费等几个大指标。

按照中国的预售制度，开发商一般会将一年后的房价涨幅提前纳入测算模型中，比如将周边房价加上10%涨幅，再倒算回地价，观察地价大概处于哪个水平较为合理。

据了解，当前，房企选择一宗土地，后期利润率的预判通常要达到12%以上，才算是比较合适的标的。

而中信建投证券指出，因2015、2016年地价大幅上行，很多地块的后期盈利正在大幅收缩。2015年所获地块地价占售价比重达29%，相比2012-2014三年间项目平均水平上升了11%，而2016年，这一比值进一步提升到38%，房企所获地块的利润正在缩水。2017年，地价占售价比还保持在38%，2017年的利润空间有所改善,但当年的土地成本并未下降，“说明开发商去年的拿地策略已充分考虑政策持续性。”中信建投证券判断，土地市场降温的另一个原因，是销售利润率正在筑底。

拿地动作分化

土地流拍率上升的背后，是开发商在土地市场表现的分化。

一部分房企明显放缓拿地节奏，并将城市更新作为土地储备的重要补充成分。比如时代中国，前两年在华南区域斩获不少高价地块，今年3月份的业绩会上，时代中国董事会主席岑钊雄曾给出2018年时代中国的买地预算——超过200亿的钱，但截至今年6月底，时代中国买地总金额为61.15亿元，不到200亿元的一半。岑钊雄解释，时代中国还有一堆城市更新项目作为补充，可贡献的潜在土地储备约1950万平方米，预计下半年将有3-4个项目完成转化。

佳兆业是以巨量城市更新项目作为土地储备优势的典型房企。截至2017年年底，佳兆业在粤港澳大湾区7城的土地储备总建筑面积为1292万平方米，旧改项目的占地面积高达2395万平方米，差不多是土储的2倍。2018年8月，仅有4个项目完成转化。

上述大型房企广深区域的投拓负责人称，旧改的开发进度很慢，一般会影响企业短期内的新盘供应，这些房企通常没有稳步发展的业绩。

另一部分房企正在选择“逆流而上”，这里面的突出者包括提倡“逆周期”拿地的旭辉控股和龙光地产。在8月15日的中期业绩会上，旭辉集团总裁林峰以厦门为例，解释如何评判逆周期拿地的时机，当地价比高峰期下降30％，窗口期就出来了，如果城市经济基本面没有太大变化，这个窗口期就比较安全了。

7月底，旭辉以总价37.06亿元，溢价率0.54%拿下浙江杭州萧山区一块宅地。

在龙光地产业绩发布会上，龙光地产董事会主席兼执行董事纪海鹏表示，行业高点的时候，顺周期卖楼，行业低点的时候，逆周期拿地。

压力容器板：Q345R，16MnDR,14Cr1MoR，15CrMoR，09MnNiDR，12Cr2Mo1R，Q345R(HIC),07MnCrMoVR,13CrMo44。

低温钢板：Q345D/16MnD、Q345E、16MnR、15MnVR、09Mn2VR、06AlNbCuN。

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