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    人口爆炸，环境污染，资源枯竭，在人类无休止的向大自然索要的同时，人类也面临了一系列随之而来的难题。在今天，绿色俨然成为一种风尚，一种发展方向。人们的衣食住行样样都在向来绿色靠拢，在这样的大背景下绿色建筑也在房地产业悄悄兴起……
    绿色建筑或成地产未来发展方向
    “如果现在大楼都是绿色建筑，现在城市空气质量应该会好一点。”一落座，世邦魏理仕资产服务部可持续发展董事李永基就发出如此感叹。
    据了解，我国现有建筑面积为400亿平方米，绝大部分为高能耗建筑，且每年新建建筑大部分仍是高能耗建筑，碳排放量的居高不下，也导致了各大城市的PM值屡创新高。“因此，我们必须大力发展绿色建筑。”
    “绿色建筑强调节水、节地、节能、室内环境的协调发展，更加注重从设计、施工和运营管理全过程，而非结果控制。”李永基础介绍，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
    从概念上来讲，绿色建筑主要包含3个方面内容。”他进一步解释，“首先要节能，特别需要减少各种资源的浪费；其次注重保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放；第三则要满足人们使用上的要求，为人们提供健康、适用、的使用空间。”
    随着我国城市化节奏的加快，建设绿色低碳的宜居城市，发展绿色建筑，推动建筑节能，是我国进入城市化阶段必须解决的首要问题。在他看来，“绿色建筑有可能会成为未来建筑的发展方向。”
    终结“伪绿色建筑”还需靠后期经营
    近些年，我国工程质量相关管理部门全面落实法律法规、国家标准，依法管理和规范工程质量。其中，发展绿色建筑是我省提升工程质量的一个重要方面。对于“绿色建筑”概念，大概都知之甚少。而更多进入人们视线的，则是一些以“绿色”“生态”“环保”为噱头的楼盘宣传。
    访谈中，李永基也多次对“伪绿色建筑”表示无奈。
    由于人们对生活品质要求不断提高，追求环保、生态等方面的意愿逐渐加强，因此很多开发商便以此打概念牌，进行炒作*。
    “现在楼很多都是建成阶段称为绿色建筑，但是在运营阶段，才是重要的。”据李永基提出，建筑节能市场存在一大误区：采用节能技术以及节能材料就一定会节能，但事实上，并非如此，“目前甚至有些绿色建筑的能耗比一般建筑还要大。”在他看来，节能楼不节能可能是由于运营维护不当导致。“所以绿色建筑在设计时需要考虑使用中的匹配问题，建筑物投入使用后的运营管理也至关重要。”他如是说。
    “真正的绿色建筑应该是建成后经过至少1年的运营才能评选。现在为了鼓励发展，先评了绿色设计标识，只针对设计图纸”但问题是，开发商往往只负责建设，无法让其参与运营绿色标识的评价。况且，很多地产开发商还停留在炒作“绿色建筑”概念的阶段。
    李永基认为，让用户甘心接受更贵的绿色建筑有两条途径：一是在实际运营中成本降低，获得收益；二是提高生活质量和居住舒适度，“如今，低碳、生态已经成为潮流，绿色建筑数量在不断增加，但与人们对建筑标准的要求还有巨大差距，因此需要加快绿色建筑推广的步伐。”
    而事实上，真正的绿色建筑需要开发商申请绿色建筑评价标识，经过主管部门评估认证后再确认等级。
    “目前，我国很多开发单位打出了绿色建筑、生态建筑的概念和口号，他们所依据的则是国外的一些评价标准，比如美国的LEED标准，而这些标准并不一定适合于中国国情。因此，住建部早在2007年就正式出台了相应的标准。”
    据李永基介绍，绿色建筑评价标识认证有着完整严谨的评估过程和考核程序，对申请者的资质、达标项目把关严格，认证主要由国家建设部负责。建设部主要依照《绿色建筑评价标准》及《绿色建筑评价技术细则》，从节地、节能、节水、节材、室内环境和运营管理六大方面考核。
    绿色建筑租金比普通建筑高7%增值超过10%
    从20世纪90年代开始，可持续发展的理念逐步成为发达国家经济与社会发展的主旋律。在此理念的下，绿色建筑的概念开始广泛深入到城市建设的各个环节：规划、设计、建造、运营、管理，以及翻新等建筑整个生命周期相关的各个领域。
    “绿色跟建筑跟一般建筑租赁相比会有7%租金增长，超过10%增值，因此卖价会相对较高。”谈起绿色建筑，李永基显得十分自信。
    此外，他也谈到一个有意思的现象，通过研究发现，在绿色建筑中工作的租户生产力更高，此结果依据两个衡量指标，即租户的平均病假天数和自行上报的生产力变化率。“与以前的非绿色办公室相比，在绿色办公室里工作，病假天数平均减少了2.88天，而且大约55%的受访者指出其生产力比以前有提高。”
    “从使用方来说，我们希望建筑使用期成本低，所以希望使用绿色建筑，从投资来说，使用方提出这样的需求，就要满足这方面的需求。”绿色建筑可降低运行期的能耗，全寿命期费用较低，持有者具有显著的经济效益。
    事实上，如果大楼设计之初就融入了节能环保的理念固然好，但目前很多既有大楼已经建成三五年乃至几十年，就需要后期运营的介入了。“中国三星标准也好，美国LEED标准也好，达到到一定指标后，都需要后期运营。除基本的减少自己大楼的耗能以及排碳之后，客户的问卷调查也很重要，例如调查租客客户什么交通工具上班，以此来减少排碳的机会。让租客采购物料的时候尽量在800公里以内，减少运输，不买影响健康的环保物料等等”
    另外自己办公室的管理方面，也可以建议进行绿色化管理，比如鼓励员工进行废物回收，这是办公室管理中可以执行的策略。“要达到绿色建筑标准，是需要由业主和租户共同协作完成。”
    中国绿色建筑尚属起步阶段未来商机与挑战并存
    毋庸置疑，绿色建筑的环境效应和社会效应显而易见，但是额外的成本却往往让部分投资方或建筑企业望而却步，绿色建筑的推广、发展仍任重道远。
    他向新浪乐居记者坦言，开发商建造绿色建筑成本会稍稍高一点，“目前很多公司现在建楼用BIM技术，上海中心为例，建造之前用3D技术在电脑里做模型，合理建筑的同时又可以把预配件做好，然后再到现场施工，减少非常多能耗以及材料的浪费，甚至可以毫不夸张的说上海中心的外围有144个玻璃片，就连后一片连接好之后，误差都不会超过2厘米。”
    由于绿色建筑的诸多“优点”，一般要在项目建设完成交付给消费者使用之后才会逐渐显现出来，而很多房地产开发商并不参与后期的物业管理，他们在感受不到绿色建筑的长期效益的情况下，自然缺乏对绿色建筑的积极性。所以大部分开发商并不愿意为此提前“埋单”。
    “绿色建筑本身应使用适宜的技术，因地制宜。不可否认，绿色建筑的确存在成本增量，但是这部分增量放在建筑的全寿命周期内来看，所占到总成本中的比例就非常小。”因此，从长期运营成本、综合生态效益、居住舒适度考虑，绿色建筑性价比更高。“而在美国，甚至已经有人提议写字楼必须是绿色建筑。”
    谈及“未来发展”，李永基却颇为自信，“虽然目前我国的绿色建筑处于起步阶段，但我相信以现在的技术，5～10年之后，（绿色建筑）一定可以取得较大的发展。”